Fast rente eller flexlån — hvad skal du vælge?
Det er det spørgsmål din bankrådgiver stiller dig. Her er mekanikken bag de to lånetyper — uden en anbefaling, for det afhænger af din situation.
Det er det spørgsmål din bankrådgiver stiller dig. Det er også det spørgsmål flest boligkøbere føler sig mest usikre på. Her er mekanikken — uden en anbefaling, for det afhænger af din situation.
De to grundtyper
Et fastforrentet lån har samme rente i hele løbetiden — typisk 30 år. Din ydelse ligger fast. Du ved hvad du betaler næste måned og om 15 år.
Et flexlån — også kaldet rentetilpasningslån — har en rente der justeres med jævne mellemrum. F1 hvert år, F3 hvert tredje, F5 hvert femte. Renten følger de korte markedsrenter.
Hvad koster forudsigelighed?
Historisk har flexlån været billigere end fastforrentede lån. Det er ikke tilfældigt — du betaler en præmie for at kende din ydelse. I rolige rentemiljøer kan den præmie ligge på 1–2 procentpoint.
På et lån på 2,4 millioner er 1 procentpoint cirka 2.000 kr. om måneden. Over 10 år er det 240.000 kr. — hvis renten ikke stiger.
Det er det centrale forbehold.
2022 som case
Fra 2020 til 2022 steg de korte renter fra omkring 0% til over 3% på under to år. Boligejere med F1-lån så deres ydelse stige markant fra den ene rentetilpasning til den næste. Boligejere med fast rente mærkede ingenting.
Det er ikke et argument for altid at vælge fast rente. Det er en illustration af hvad renterisiko betyder når den materialiserer sig.
Det rigtige spørgsmål
Ikke “hvad er billigst” — det ved ingen. Men: hvad sker der med din økonomi hvis renten stiger 2 procentpoint næste år?
Har du luft til at absorbere det, er flexlånet historisk set det billigste valg over tid. Har du ikke den luft — eller vil du bare sove roligt — er fast rente prisen for den tryghed værd.
En tredje mulighed
FlexLife er Realkredit Danmarks hybridprodukt. Du kan løbende justere din ydelse op og ned — helt ned til nul afdrag i op til 30 år. Det kræver under 60% belåning, og restgælden må ved lånets udløb stadig ikke overstige 60% af boligens oprindelige vurderingsværdi. Primært relevant for etablerede boligejere med betydelig friværdi. Vi behandler det i en separat artikel.
Hvad gør de fleste?
Cirka halvdelen af alle realkreditlån i Danmark er fastforrentede. Den anden halvdel er flexlån af forskellig type. Ingen facitliste — men fordelingen fortæller dig at begge valg er rationelle.
Overvejer du at omlægge?
Valget mellem fast og variabel rente er ikke kun relevant ved køb. Det er også kernen i konverteringsbeslutningen — hvornår giver det mening at skifte, og hvad koster det?
Brug vores beregner og se break-even på en omlægning med dine egne tal.